Une des solutions les plus rentables dans l’investissement locatif immobilier : les résidences étudiantes. Celles-ci génèrent en effet un rendement très attractif qui est de l’ordre de 4% et même plus, avoisinant les 5%. À quoi est due cette performance et comment sécuriser votre investissement dans cette typologie d’actif ?
Un taux de remplissage et d’occupation élevé
Le marché des résidences étudiantes est marqué par une demande locative en hausse chaque année, avec l’arrivée massive d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur. Leur progression est de 2.7% en moyenne, ce qui traduit le besoin en logement adapté pour ce type de jeune population.
À titre informatif, environ 1 650 000 étudiants sont répertoriés dans les universités de France sur la période de 2020 à 2021, selon le ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche, ce qui représente aussi bien les étudiants locaux que ceux venus de l’étranger. Les étudiants locaux se détachent de leur domicile familial pour intégrer les résidentes étudiantes, tandis que ceux venus des pays étrangers convoitent ces types de logement pour leur modernité et leurs caractéristiques adaptées à leurs attentes.
Quant à l’offre, elle demeure insuffisante : les grandes villes universitaires comptent dans les quelque 142 000 logements environ en 2021, et ceux-ci sont concentrés dans les métropoles. Ce qui représente un déséquilibre entre la demande et l’offre, entraînant un taux de remplissage de quasi 100%, de même qu’un taux d’occupation tout aussi élevé. Ces indicateurs de performance traduisent le succès des investissements dans ces résidences avec services, expliquant l’origine du rendement de qualité enregistré chaque année.
Une fiscalité très avantageuse avec la LMNP
La location meublée se révèle très avantageuse du point de vue fiscalité grâce au statut fiscal de loueur en meublé non professionnel. Celui-ci génère une très intéressante réduction d’impôt de l’investisseur, en particulier avec le régime réel d’imposition qui lui permet de gommer la totalité de sa charge fiscale sur plusieurs années. Cela s’explique par la déduction des charges dans un premier temps, puis des amortissements comptables dont l’excédent est reporté sur les années suivantes. L’immobilier est amorti sur une durée de 25 à 30 ans, et le mobilier sur 6 à 10 ans.
Investir dans une résidence étudiante est une ouverture à ce statut de LMNP, avantage de taille qui s’ajoute à ceux que nous venons de mentionner plus haut.
Notons que vous pouvez bénéficier de la LMNP neuf, la LMNP ancien (si vous achetez une résidence seconde main qui fait l’objet de travaux de rénovation. Idem pour la LMNP Censi-Bouvard (ce dernier étant un dispositif fiscal supplémentaire pouvant être combiné au LMNP classique, et dans le cas où le régime fiscal qui s’applique est celui du micro BIC).
Un bail commercial attractif
Lorsque vous acquérez une résidence étudiante, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire : ce dernier est la source de vos loyers, et non les locataires. Ce qui vous permet d’encaisser des revenus locatifs stables conformément aux clauses du bail et indépendamment d’une éventuelle vacance locative ou d’une conjoncture difficile. En ce qu’il s’agit de la revalorisation, elle a généralement lieu chaque année et elle est règlementée suivant l’indice INSEE.
La durée de ce bail commercial fait également partie des atouts liés à votre investissement : elle est de 9 ans. De même, la prise en main des charges de rénovation et des gros travaux de réparation par le gestionnaire génère du rendement de qualité. Veillez donc à bien vérifier tous les aspects de votre bail commercial, en particulier sur ces différents points susmentionnés, avant de le valider pour investir en toute sérénité.
