Si vous achetez des parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI, vous percevez votre part de revenus locatifs que l’on appelle dividendes. Puisque les SCPI sont gérées par des sociétés agréées, ce sont ces dernières qui se chargent alors de calculer et de les distribuer. Focus sur le principe.
Calcul et répartition
Les éléments de calcul sont le nombre de parts souscrites par l’ensemble des investisseurs et les revenus par action. C’est le rapport qui en est issu qui détermine le montant du dividende par part. En ce qui concerne ensuite la répartition, c’est la quote-part de l’investisseur qui sera considérée. Par exemple, l’investisseur X a souscrit à 10 parts de SCPI dont le dividende est de 12 euros par part. La société de gestion lui reverse alors 120 euros.
La fiscalité des dividendes
Ces dividendes doivent être déclarés puisqu’il s’agit de revenus fonciers. Le porteur de parts est en charge de réaliser lui-même sa déclaration. Voici ce qu’il faut connaître sur leur déclaration : opter soit pour le régime réel, soit pour le régime micro-foncier.
Le régime réel : lorsque l’investisseur perçoit des revenus fonciers provenant uniquement de ses SCPI, il est dans l’obligation de se soumettre au régime réel d’imposition. Même obligation si le montant total de ses revenus fonciers excède les 15 000 euros.
Le régime micro-foncier : il est destiné à l’investisseur qui perçoit des revenus locatifs d’un bien immobilier qu’il gère lui-même, à condition qu’il ne soit pas loué meublé. Ses revenus fonciers y compris ceux de ses SCPI ne doivent pas franchir le seuil des 15 000 euros. Par ailleurs, les SCPI donnant lieu à des réductions d’impôt ne sont pas concernées par le régime micro-foncier, par exemple les SCPI Pinel, Malraux et de déficit foncier.
Bonne nouvelle pour les investisseurs qui détiennent des SCPI incorporées dans une assurance-vie. Les dividendes jouissent d’une fiscalité avantageuse et ne sont imposés ni au réel d’imposition ni au micro-foncier. Leur imposition rejoint celle de l’assurance-vie. Considérés comme des primes de versement, ces dividendes sont alors déduits des revenus globaux de l’épargnant pour donner lieu à une réduction fiscale.
Les dividendes, un indicateur fiable de la performance d’une SCPI ?
Bien qu’il soit primordial de déterminer les dividendes que distribue une SCPI, ceux-ci ne constituent pas un indicateur fiable reflétant la performance d’une SCPI. En effet, des SCPI moins performantes distribuent des dividendes élevés que d’autres. Ceci s’explique éventuellement par une faible constitution de provisions pour risques et de report à nouveau qui constituent une garantie de couverture en cas de coup dur ou de vacance locative prolongée – soit des carences temporaires en loyers.
Une autre partie des revenus locatifs perçus est également réinvestie dans l’acquisition de nouveaux immeubles afin d’étendre le parc de la SCPI.
Tendance à la hausse des dividendes
Les dividendes distribués par la majorité des sociétés de gestion étaient plus ou moins faibles avant l’année 2018 qui fut marquée par l’augmentation de la rémunération des investisseurs. Cette hausse est en moyenne de 5% à 8%. Cette tendance devrait être maintenue pour les prochaines années à venir, accompagnée également d’un meilleur taux d’occupation financier.
Notons par ailleurs que l’année 2018 est aussi celle de l’apogée des SCPI en matière de collecte, notamment pour les SCPI de rendement qui ont le plus attiré de nouveaux souscripteurs.
Autres revenus issus d’une SCPI
Nous parlerons plutôt de gains : ce sont les plus-values à la revente des parts ou du parc. La revente des parts s’opère au niveau de l’investisseur tandis que la revente du parc relève de la mission de la société de gestion.
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